房地产众筹行业在美国非常新

　　两年前该领域网站屈指可数，但现在至少有七八十家，具体又分为 3 类。一类是真正的房产众筹网站，它们会找到好项目源，把钱筹上来，然后投进去。这类数量最多，代表公司：Fundrise、Realty Mogul、AssetAvenue 等。

　　第二类是地产开发公司，通常他们会自建一个众筹网站，上面只有自己的几个地产项目，这类代表包括：Prodigy Network;第三类也就是传统古老的私人放贷者，这帮人都有很强当地势力关系网，从前只是对某个区域放贷，但圈外人大多不知道。而现在当房产众筹热起来，他们也走到阳光下，自己建网站与之抗衡。第三类发展到现在其实已经和第一类很像。据我所知，Realtyshares 有这方面背景。

　　我原来所在的 Realty Mogul 应该属于第一种，在这个细分领域，Realty Mogul 排名第二，第一是 Fundrise。但其实整个美国房地产众筹网站影响力排名，也差不多是这样。

　　三个风控模型

　　美国房地产众筹风控模型其实早在私人放贷时期就有，只是现在更流程化、更数据化。美国房地产众筹风控模型一般有三个支柱：需要筹款人的信用、这个房产地理位置，以及这个房产本身历史。

　　对第一个支柱，我们一般会分析筹款人 Credit thickness 信用历史、FICO Score 信用分数、Recent Activities 近期信用记录、Utilities and billpay history、Derogatory Records、Income to debt ratio 等。

　　强调一点：一般银行和金融机构对有 Derogatory Records(包括破产纪录、欠税纪录、法庭裁定欠款等)是不放贷的，但经过 2008-2010 年次贷危机，有很多有资质的筹款人也破产。所以，我们也考虑对有破产纪录的人放贷，但会严格审查这个破产纪录形成原因。

　　对第二个支柱：房子地理位置，这个包含众多因素，包括该地区人口密度、就业率、Walk Score、Crime Rate、在当地有多少屯量、消化量等等。比如，近来油价低迷，某些石油企业在 Texas 一线城市裁员，导致当地就业率下降，这些因素都要考虑。这里面，很多数据都从美国国家统计局 Census 数据库可以抓到，它们都公开。而其它数据，则需要买。

　　对第三个支柱该房地产历史。首先说下，房产众筹除了对民用地产众筹外，也对商业地产众筹。而对商业地产，查该地产历史就很重要。

　　商业地产包括很多种，比如公寓 Multi-Family Housing。在美国，超过四户以上住宅公寓，算作商业地产。再比如：酒店 Hotel、办公楼 Office Building、商场 Strip mall 和 Plaza、医疗地产 Medical Building、学生公寓 Student Housing、老年人公寓 Senior Housing 等等。

　　以办公楼 Office Building 为例。如果筹款人要买一个办公楼，他会称：筹来的钱一部分(一般在几个 Million 左右)用在办公楼翻修。我们对他做风险分析时，就对该办公楼皮肤和骨骼(Bones and Skin)的历史维修记录做审查。

　　我们主要看：过去每个翻修款项都花了多少钱?每项和筹款人声称的将要花的钱做比较，是否 Make Sense?因为商业地产分很多种，每种都会有自己数据分析模式和模型。

　　三个模型各自所影响风控比

　　当你做一个众筹平台做到一定规模，每天会收到成百上千筹款申请。有模型的最大好处是：可以用机器直接过滤掉不符合标准的筹款项目，哪怕是错过一些潜在好众筹项目，这样做也是值得的。

　　一般来讲，低于 100 万美元以下申请，对筹款人个人信用审查模型也就是第一类模型比较重要;而对大型商业地产，对该地产本身地点及该地产历史风险分析模型就比较重要。

　　这里最难的地方在于：当一个房地产众筹平台起来，全美国各地都开始有借款人时，我该怎么对一个不熟悉区域进行风控?在美国，大家都是从一个区域慢慢拓展，比如 Fundrise 在纽约和东海岸，这些是它本就较熟悉的本地市场;而其他很多家，都在加州和西海岸较熟悉市场慢慢拓展。但对不熟悉区域，也有一些风险控制手段。

　　比如众筹平台筹上来的钱，不是一下子就投出去。如果筹款人声称要翻修房屋，为防止他卷钱跑路，一般众筹平台会只给出其中 1/3，等第一阶段翻修结果拍照验收合格后，它才会给出下一个 1/3 款项。这也是美国房地产众筹行规，也算是美国房地产众筹比起其它消费信贷类 p2p 众筹不同的一点，其实我很想知道中国 p2p 众筹平台是否也有分期放款的做法。

　　房产众筹法律变量

　　大家应该都听说美国 SEC 开放了对 Non-Accredited Investor 进行股权筹款的限制。我个人看法，可能有些悲观。

　　我在美国这十几年，看到听过身边一些房产股权众筹失败案例。因为有法律限制，一般是几十个投资人倾家荡产。现在限制没了，估计会有很多高风险股权众筹房地产项目面向大众。

　　不过抛开法律变量，我看到的美国房产众筹产业变化应该分为三个阶段：

　　第一阶段：美国人投资美国人发起的地产众筹项目;

　　第二阶段：外国人把钱投到美国人的地产众筹项目;

　　第三阶段：外国人把钱投到外国人在美国的地产众筹项目。

　　现在基本处于：第一阶段方兴未艾、第二阶段悄然兴起。其实，第二阶段会很好玩。一个众筹项目会翻译成中文、日文等不同语言，世界各地人都可以投。而且，美国法律法规本就允许且欢迎外国人投。只是现在美国众筹平台都比较谨慎，给自己限定了规矩而已。

　　第三阶段，一个中国人在美国开个 LLC，找个美国有本地经验的人做背书，就可以在美国众筹拿地了。换句话说，就是用美国人的钱拿下美国地产。

　　谷歌为何投资 Auction.com?

　　其实做房产众筹这段时间，我发现这个模式最难的地方不在资金源，而在于怎么拿到好 Deal 源。这是影响我今年加盟 Auction.com 的原因。

　　Auction.com 是美国最大银行“法拍”房地产在线拍卖平台，它和美国四大银行都有很强关系。银行收回“法拍”房地产，都通过它重新流回市场。目前，像 Zillow、Redfin 列出的 Trustee sales，很多其实是从 Auction.com 抓来的房源，因为“法拍”房质量可能有损伤，一般比市场价低，翻修升值空间也大，也正是众多房屋翻修者寻找房源的乐土。

　　所以，很多地产购买者或房屋翻修者流程就是：在 Auction.com 看到有潜在升值空间的房源，然后，四处贷款或找股权投资，争取拍卖时竞拍下房源。Auction.com 由此天然形成众多房产众筹平台的上游项目源。

　　谷歌去年 3 月投资了它：Google Venture 有个投中晚期基金，一般投公司上市前最后一轮，它那期一共投了 3 个公司：Lending Club、Survey Monkey 和 Auction.com，谷歌对 Auction.com 的投资额是 50 Million 美金。

　　我想谷歌出发点：Google Venture 作为谷歌 Portfolio Company，有很多深层次合作可以展开，包括地图、搜索、数据处理等。谷歌有个内部咨询团队，对 Portfolio Company 服务。我们产品团队现在经常派人过去和他们讨论。

　　Auction.com 服务链中最难一点

　　Auction.com 上有很多潜在买家，其中包括很多亚洲买家询盘，但他们对购买银行“法拍屋”的流程都不是很懂。这里，的确水也比较深，我举几个例子。

　　比如很多房屋都不是 Clean Title，可能有欠款，你得事先查清它 Title Report，再决定是否参与拍卖。再比如，还有些房屋虽然列得很便宜，但银行有个内部保留价，如果拍不到这个价，就算你是最高出价者，银行也不愿把房子卖给你。所以你其实是处于一个“买到”和“没买到”的模糊区间里。

　　第三个例子：还有些房屋里还住着欠款赖着不走的人。你拍下房子，还得有手段让他们离开，而且过程中还不可以触犯法律骚扰人家。诸如此类。这让众多不懂行的亚州买家望而却步。这是一个教育市场的问题，我们也正在想办法，怎么开发培训流程教育潜在买家。

　　市场规模

　　2015 年美国房地产众筹市场规模是 $ 2.5 Billion。这个数字，在整体房地产金融服务市场算九牛一毛。美国房产众筹真正的黄金价值点是在 $5 Million - $ 20 Millon 的众筹区间。

　　$5 Million 是私人放贷上限。超过这个额度，他井里的水就抽干了;而 $20 Million 以下，一般银行嫌利润小也不愿做。现在大家都在向这个方向努力。

　　竞争还处“跑马圈地”阶段

　　目前，各家玩家基本还处在“比拼客户和项目资源”的初级阶段，还不到“风险评估”以及“对投资者的决策参考”等优势比拼上。说实话，我感觉中国 p2p 众筹等互联网金融行业分支竞争激烈、发展迅速，美国 Fintech 的行业发展相比较比较缓慢。

　　怎么看待 EB-5 项目针对 Multi family、酒店、连锁餐饮的投资?

　　EB-5 大家比较关心，我讲一下。首先，EB-5 地产项目的确是房地产众筹，但属于跨国众筹，是我之前提到的房地产众筹发展到第二阶段的一个特殊表现形式。

　　这里还是有一些风险。现在很多 EB-5 都众筹酒店，其实酒店行业在美国很多地区是高危项目，因为受 Airbnb 等行业冲击，入住率持续下降。像我们风险评估一个酒店项目都会去看 Airbnb 上列出的短租价格，和该酒店项目声称的短租价格是否在同一区间，还有入住率等。

　　Airbnb 对酒店业冲击是伤筋动骨的，但不会致命。旅游入住率会下降很多，会对佛罗里达等地摧毁很多酒店，纽约等地就还好，像洛杉矶、旧金山这种综合产业城市，会受一些影响。旅游业是佛罗里达核心产业，大中城市可能还能撑一段，包括 Airbnb 已经支持和一些企业级机构合作(公司承认员工拿回来的 Airbnb 住宿费作为报销凭证)，不仅仅只是 C 端了。

　　翻修众筹市场发展情况?

　　很多美国 p2p 平台把这类贷款与一般消费贷款区分开作为单独产品，因为房地产翻修是个很大产业链，小到翻民宅，大到翻商场。

　　翻修商业地产很复杂。就说翻民宅，这类贷款好处是有抵押，房子可以被 First lien position 第一顺位的放贷人受惠。

　　但这里面分为"深度翻修"和"浅度翻修"。深度翻修贷款额度很大，风险也很高。举个例子，在芝加哥附近某些乡村地区，如果把一个普通民宅深翻修成一个豪宅，不一定能卖出去，可能要等好几个月甚至半年以上。

　　为何房子地理位置风控模型里会提到 Walk Score?

　　Walkscore 是个参考量。举个例子，我曾看到一个 Deal，本打算卖出价格是 A，但翻修整个公寓时，又在隔壁 Building 引进一个星巴克分店，结果卖的 B 价格远远大于 A。所以，Walkscore 对 Real Estate 的价格和现金流是有影响的。

　　如何做贷后风控?

　　这是个非常非常好的问题!但我很遗憾地说：美国众筹平台贷后风控都很弱，而且，美国法律很看重个人隐私权。但在房地产翻修的众筹，可以采取逐步验收分期打款的方式。

　　肖楠邮箱：leoxiaon@me.com

　　PS：

　　1)“法拍屋”涉及比较美国 Local 的词，我补充一下，供大家做背景理解：一般成为“法拍屋”，主要原因是该不动产所有权人欠债，必须通过拍卖来还债。我在 2008 年 10 月到硅谷，当时爆发金融危机是 2008 年 9 月雷曼兄弟事件引发次贷危机，之后，你在美国会看到大量“法拍屋”。

　　2)后台一直有读者问：到底怎样才能参与硅发布跨境直播，并与硅谷的分享嘉宾热烈交流?如果你对知识结构的 Update 非常认真，请给我写邮件：Lynn.yang@guifabu.com，我们将启动快速通道。