作为港资企业进驻内地房地产的代表，九龙仓(相关干货)几乎每年都可以在内地赚得盆满钵满，但这样的格局似乎有所转变。

　　8月18日，九龙仓集团公布，上半年公司于内地发展物业的销售达到103亿(港元，下同)，完成全年目标220亿元的47%。未确认销售额(已扣除商业税)增加至240亿元，涉及面积160万平方米的物业，而营业收入179亿元，相比去年同期的163亿元增长了近1成。

　　但在销售和营收都在上升的同时，九龙仓上半年核心盈利增幅下降，仅增加5%至53亿元，净利润则下滑了41%，至69.58亿元。

　　事实上，作为赴内地投资的港企代表，九龙仓和长实、和黄以及新鸿基等港资代表一样有着自己值得一说的“想当年”。但随着市场的发展以及政策的变化，以九龙仓为代表的港资企业不得不适时调整内地的发展策略。

　　净利下滑近五成

　　业绩会当日，九龙仓主席吴天海称：“这一进度比预期还要理想，步入7月份，内地的销售势头非常好，加上楼市开始回暖，按揭的调控也开始放松，所以对今年全年销售达标有信心。”

　　对于公司净利下降，周安桥坦言：“因为今年上半年绿城没有派发股息，这与过去一直可以摊分盈利有数亿元的差别，令公司的业绩大受拖累。绿城不再是公司的联营公司，只能将绿城的投资重新分类为金融投资，因此产生了非经常性会计亏损约14.91亿元。”

　　原来在2012年6月，九龙仓曾向绿城注资51亿元，成为绿城的战略性投资者，并让绿城成为九龙仓旗下的一家以权益法入账的联营公司。注资当年，九龙仓产生第一笔22.33亿元的账面收益。但今年7月1日，九龙仓副主席周安桥及主要股东徐耀祥退出绿城的董事会，九龙仓的角色也由战略投资者变成了一般股东。

　　之后的8月6日，虽然九龙仓耗资408万元，场内增持绿城54.45万股，变动后持股5.406亿股，持股占比25.0%。但其角色由联营公司变成一项财务投资，不再摊分绿城的盈利，以股息的收入入账。

　　除了在绿城公司中的角色转变外，一直是公司盈利核心来源的香港投资物业盈余下降也进一步拖累了九龙仓的盈利。

　　数据显示，截至今年上半年，九龙仓的投资物业资产价值已经达到了3068.75亿元，较去年底继续增加了近50亿元。集团的投资物业资产价值今年上半年所占公司总资产比重为68.6%。但投资物业重估盈余同比减少了37.27亿元。

　　而导致上述情况的首要原因便是今年上半年中国香港的零售业非常疲弱，九龙仓旗下的两大地标式商场海港城及时代广场的零售收入增幅出现下滑，增幅分别为7%至9%，落后于市场的整体表现。

　　主要负责九龙仓投资物业的副主席李玉芳还认为，由于公司租户组合中奢侈品的销量比较大，上半年旗下商场租户的钟表生意受到很大影响。虽然公司目前已经开始留意更具潜力的新组合，以刺激消费意欲，但期内不像其他商城，并没有受惠智能手机及新鲜食品的销售增加，所以确实有一定程度的下滑。

　　而近年来，大量投入的内地资金并没有给九龙仓带来大比例的收益。最终，内地贡献的营业收入在集团占比接近47%，营业利润占比却仅只有22.4%。

　　期内，九龙仓的主要资本性与发展开支达到了115.38亿元，其中在中国内地的投资金额达到了105.93亿元，占比为91.8%，对中国内地发展物业投资金额达到91.7亿元，占当期投资总额的79%。九龙仓还表示，在未来数年内的主要资本性与发展开支预计为624亿元，内地投资预计将会接近9成，对中国内地的发展物业投资占集团未来资本支出的比重为6成以上。

　　为此，花旗曾发布研究报告指出，九龙仓核心盈利低过该行原先预期。为此，其将把九龙仓今明两年盈利预测下调15%至18%，把内地住宅物业利润率以及香港零售租金预测下调。

　　九龙仓内地投资沉浮

　　20世纪90年代初，九龙仓和恒基、新世界、和黄、廖创兴、信和等为代表的众多港资巨头蜂拥进入内地市场投资开发。

　　一开始，九龙仓以其最熟悉的商业投资物业为切入点，开始在北京、上海、重庆、武汉等地复制其香港的时代广场。随着投资的深入，九龙仓由过去仅靠持有性资产的开发和经营转变到拿地开发，于2007年宣布在5年内将内地资产比重提升至五成，并开始了其在内地的扩张之路。

　　2007年、2008年以及2009年间，九龙仓在内地楼市不景气的时候大举拿地，仅2007年在内地的权益拿地支出近200亿元。最终九龙仓在2012年年底，内地土储达到1200万平方米的历史高位。

　　低位拿地使得九龙仓和包括李嘉诚在内的多数港商饱尝土地增值带来大笔收益。2013年，九龙仓内地销售金额首次突破200亿元，同比上涨39%至209亿元，比2009年的46亿元也已翻了四倍有余。

　　但内地楼市相对于香港的稳步上涨的环境显得更为复杂。2014年内地房地产市场再次冷遇，全国范围先后掀起降价促销。一向以稳著称的港企九龙仓于长三角区域的数个楼盘也在降价之列。

　　受此影响，2014年九龙仓出现了自2008年以来核心盈利的首次下跌，下降7%至约104.7亿元，而2013年的核心盈利为112.9亿元。内地业务的不景气，是九龙仓核心盈利减少的重要原因。

　　内地楼市的波动也使得对利润指标敏感的九龙仓开始了自己的转变。

　　彼时，时任九龙仓副主席的周安桥对媒体称：“我们在国内的房地产业务盈利并不理想。不理想跟这几年的宏观调控是有关系的，销售没有如愿的大幅度增长;而有一段时间卖得出去就是胜利，根本不讲盈利。”

　　为此，九龙仓很早便开始自我检讨，调整内地策略。“缩减内地城市数量，从15个布局城市减少至7或8个;选择在九龙仓已有持有型物业布局的内地一二线核心城市里深耕。未来，由九龙仓操盘的住宅项目比例将逐渐增大。”

　　而在年初退休的九龙仓集团主席吴光正也多次对媒体提及，九龙仓在三四年前开始减少投资，将现有项目做好，未来就集中在五六个城市。面对市场调节的准则始终应是要找到一个可以适当利用资本的商业模式。

　　分化的港企

　　和九龙仓一样，不少港资企业也开始逐渐调整自己在内地的发展策略。

　　数据显示，李嘉诚从2013年出售广州西城都荟商场至今已经累计在内地套现逾800亿港元。瑞安地产则先后出售重庆渝中区重庆天地企业天地2号的办公物业、杭州西湖天地项目、虹桥天地朗廷酒店、新天地朗廷酒店权益以及其成名作上海新天地的核心资产——“企业天地一期”。

　　最近两笔港资的出售则来自于新鸿基以及华人置业。其中，新鸿基于合景泰富订立股权出售协议，出售其持有的广东佛山最大旧改项目30%股份，涉及金额约18.6亿元。华人置业65亿元套现成都三项目撤场。

　　已经卸任九龙仓主席吴光正对港资撤退深有体会，其在退役前的媒体交流会上感慨：“八九年前九龙仓开始投资内地的房地产发展事业的时候，市场环境有其优点。然而，随着最近三四年内地房地产市场的转变，原来的商业模式对吴光正来说正在逐渐丧失吸引力。内地楼市就是政策市，政策转变生意就变。”

　　上海中原研究咨询部总监宋会雍对记者分析表示，目前港资在大陆发展出现了分化。长实、和黄、新鸿基这样的早一批港资企业，进入大陆的时候是比较开放的阶段，政府持欢迎态度，当时国内的房企还并未成行，鲜少竞争，而他们也借此优势获取了大量的位置良好、价格便宜的地块。随着区域的发展，地块迅速增值，借此出售可以获取大量的利润。

　　“但现在港资在内地的发展环境已经远不如过去，目前国内的大房企已经成行，房地产市场竞争十分激烈。后起的国内房企比港企更懂得如何运用政府关系和行政资源，发展优势也开始由港资转移到国内房企上。”

　　这就使得部分港资企业开始卖项目转移投资战场;部分港资企业则开始傍上国内的房企，合作拿地，由以往的拿地者退居二线成为财务投资者。但最主要的表现就是，港资企业的市场占有比例在不断减少，由主流开发商转变为打外围的跟随者。

　　“目前在土地市场看到的就是，国内房企拿地非常有斗志，不管溢价多少，说拿就拿;但对于已经失去资本优势和行政优势的港企来说，中国房地产市场就像鸡肋，‘食之无味，弃之有肉’，因此退而和国内房企进行合作。”宋会雍坦言道。

　　以九龙仓为例，在目前其布局的15个内地城市里，有一半以上都是九龙仓的合作伙伴“操盘”。

　　截至2014年，九龙仓集团地产板块在中国内地注册有13家联营公司，合作的企业包括招商地产、中海地产、万科及绿城等。在这些合作项目中，九龙仓只派了一名财务经理。